안녕하세요. 법무법인 창해의 김해 분사무소 입니다.
2022년 대한민국 사회에 큰 파장을 주었던 전세사기 문제는 현재도 곳곳에서 피해가 발생하고 있다고 합니다. 지난해 국토교통부에서 공식으로 인정한 전세사기 피해자만 해도 2만5천578명에 달한다고 합니다.
그래서 오늘은 깡통전세사기가 무엇인지 그리고 대처방안에 대해서 알아보겠습니다.
1. 깡통주택이란
임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 세입자 보증금이 떼이게 되는 집을 말합니다.
집 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 대출 등 빚으로 채우고 있어서 사살상 임대인의 돈은 거의 들어가 있지 않는 집입니다.
보통 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 ‘갭투기’를 통해 해당 주택을 매입합니다. 이때의 갭(차이)은 ‘매매가-전세가’인데, 그 ‘갭’마저도 은행에서 대출을 받습니다. 이렇게 되면, 임대인은 자유롭게 융통할 수 있는 돈이 거의 없습니다. 보증금도, 은행 대출금도 전부 나중에 갚아주어야 하는 돈이기 때문입니다. 그렇기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가기라도 하면, 세입자는 보증금을 떼이거나, 경매에 넘어가지 않더라도, 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
2. 깡통주택의 위험성
일반적으로 깡통주택은 보증금+대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 말합니다. 임대인의 자기 돈이 실제로 집에 얼마나 들어가 있는지가 중요합니다. 왜냐하면 깡통주택의 임대인은 문제가 생겼을 때 빚 상환을 회피해버릴 수 있기 때문입니다. 애초에 임대인의 돈은 거의 없는 깡통주택이기 때문에, 임대인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않을 가능성이 있습니다. 그러므로 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 있는지 확인해야 합니다.
3. 깡통전세사기 예방법
1) 깡통주택인지 확인하기
내가 보고 있는 이 집이 깡통주택인지 반드시 확인해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있습니다. 보증금이 집값에 맞먹는 수준이라면 계약을 하지 마십시오.
2) 임대인의 경제력을 믿지 말고, 등기부등본 확인하기
임대차계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하면서 당연히 보증금을 돌려준다고 말해도 믿지 마십시오. 임대인이 부동산 부자라고 하거나, 전문직이라거나 이런 정보는 전세사기가 발생했을 때 아무런 도움이 되지 않습니다. 실제로 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌을 받아도, 내 보증금 전부를 돌려받을 수 있다고 장담할 수 없습니다.
그러므로 등기부등본을 통해서 아래 사항을 확인하십시오.
① (갑구) 확인: 실제 집주인과 임대인이 동일인인지 확인하고, 소유권 제한 사항(압류, 가압류, 가등기 등)이 있는지 확인하기
② (을구) 확인: 소유권외 권리관계(전세권, 근저당권 등) 확인하기
3) 전세반환보증보험 가입하기
전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품입니다. 아무리 깡통주택을 잘 판별했더라도 집값이 하락하면 그 어떠한 집이라도 깡통주택이 될 수 있습니다. 때문에 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 확인하고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험을 예방할 수 있습니다.
오늘은 전세사기에 대해서 알아보았습니다. 전세 등 임대차 계약시에는 꼼꼼히 확인하고 의심스러운 점이 있으면 계약을 다시한번 생각해보십시오.
※ 상기 블러그 내용에는 ‘안전전세포털’에서 발췌한 내용이 포함되어 있습니다.
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